Wertermittlung von Immobilien: Kundenfreundliche Rechtsprechung der Gerichte

Die meisten Kreditinstitute und Bausparkassen, die Immobilien finanzieren, lassen sich die Kosten der notwendigen Schätzung des Objektwerts vom Kunden bezahlen. Diese Kosten, die oftmals im Vertrag selber aufgeführt sind, werden als "Schätzkosten", "Wertermittlungsgebühr" oder "Kosten für die Objektbesichtigung" bezeichnet und können mehrere Hundert Euro betragen.

Das Landgericht (LG) Stuttgart hat als erstes Gericht auf Veranlassung der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen solche Entgelte der Bausparkasse Wüstenrot für rechtswidrig erklärt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfolgt die Wertermittlung ausschließlich im Interesse des finanzierenden Instituts. Deshalb müssen Bedenken des Instituts gegen die Werthaltigkeit des Objekts dem Kunden nicht mitgeteilt werden, vgl. u. a. BGH-Urteil vom 20.03.2007 - AZ.: ZR 414/04.

Die Kosten für die Wertermittlung dürfen nach Auffassung des LG Stuttgart nicht auf die Kunden abgewälzt werden, "indem gesetzlich auferlegte Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden". Da die Wertermittlung des Pfandobjektes zudem "nur im eigenen Interesse des Verwenders" der Klausel liege, verneinten die Richter die Möglichkeit, ein Sonderentgelt zu kassieren.

Bestätigt wird diese Rechtsauffassung durch ein am 05. November 2009 verkündetes Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf, AZ.: I U 17/09. Das Oberlandesgericht bekräftigte das gegen die Volksbank Düsseldorf Neuss eG ergangene Urteil des Landgerichts Düsseldorf, wonach es unzuässig ist, die Wertermittlungsgebühr in Formularverträgen geltend zu machen. Auch hier hatte die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geklagt.

Das Gericht erstreckte die Unzulässigkeit der Gebühr zudem auf alle Darlehensverträge, in deren Rahmen der Wert von Sicherheiten ermittelt werde. Das Urteil hat also nicht nur Bedeutung für Hauseigentümer, sondern für jeden Darlehensnehmer, dem eine solche Gebühr in einem Formularvertrag abverlangt wurde.

Besonders wichtig ist das Urteil für Kunden, die in den vergangenen Jahren Hunderte von Euro für ein Wertgutachten bezahlen mussten. Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt ihnen, "das Geld zurückzufordern" und hält dazu einen entsprechenden Musterbrief bereit. Kunden, die das Wertgutachten noch nicht bezahlt haben, bieten wir ebenfalls einen Musterbrief an.

Die Verbraucherzentrale NRW hat zahlreiche Institute abgemahnt und Klagen eingereicht. Derzeit sind erstinstanzliche Unterlassungsverfahren gegen folgende Anbieter anhängig:

• Commerzbank

Rechtskräftig verurteilt wurden folgende Anbieter:

• BHW Bausparkasse AG
• Sparda Bank West wegen "Objektbesichtigung zur internen Wertermittlung
• Sparkasse Aachen
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Eine Unterlassungserklärung haben folgende Institute abgegeben:

• Sparkasse Münsterland Ost,
• Sparkasse Westmünsterland,
• Sparda Bank Baden-Württemberg,
• Stadtsparkasse Düsseldorf,
• Kreissparkasse Köln,
• Sparkasse Neuss,
• Postbank und
• Bayerische HypoVereinsbank.

Die Sparkasse am Niederrhein und Bausparkasse Mainz AG haben erklärt, dass sie den Erstattungswünschen ihrer Kunden nachkommen werden.

Wegen Verstoßes gegen das gerichtliche Urteil hat die Verbraucherzentrale NRW die Zwangsvollstreckung gegen die BHW Bausparkasse AG eingeleitet. Diese hatte geglaubt, durch eine Änderung des Wortlauts das Anerkenntnisurteil des LG Hannover umgehen zu können. Das OLG Celle verhängte gegen die BHW Bausparkasse AG ein Ordnungsgeld in Höhe von EUR 100.000,00.

Das Argument der Verjährung

Viele Kreditinstitute reagieren auf die Musterschreiben von Verbrauchern mit dem Hinweis, der Anspruch sei verjährt. Die Verjährungsfrage ist nicht eindeutig zu beantworten.
Nach altem Recht (Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung vor dem 01. Januar 2002) betrug die Verjährungsfrist dreißig Jahre. Nunmehr (§ 195 BGB) verjährt der Anspruch nach drei Jahren ab Kenntnisnahme. Liegt keine Kenntnis vor, so verjährt der Anspruch nach maximal 10 Jahren.

Wegen der nicht geklärten Frage, wann Kenntnis anzunehmen ist, können für Zahlungen, die am 31.12.2006 oder früher erfolgten, keine verlässlichen Aussagen zur erfolgreichen gerichtlichen Durchsetzung gemacht werden.

Den Verbrauchern, die die Wertermittlungsgebühren 2007 oder später zahlten, kann die Einrede der Verjährung aktuell nicht entgegen gehalten werden. Zu beachten ist aber die Verjährung zum 31.12.2010 für die Zahlungen aus dem Jahre 2007.